نشاط البنوك في مبادرات التمويل العقاري لفئة متوسطي الدخل في تفاعل ملحوظ وتحديات مستمرة

شهِدت الفترة الأخيرة نشاطًا ملحوظًا من البنوك والذي يستهدِف عملاء التمويل العقاري ذوي الدخل المتوسط أتى ذلك بدعمٍ من زيادة الطلب المتزايد في ظل ارتفاع أسعار العقارات والفائدة.

تسارع البنوك نحو دعم فئة متوسطي الدخل في مبادرات التمويل العقاري

انضمت مؤخرًا ثلاثة بنوك: (بنك أبو ظبي الأول، والشركة المصرفية العربية الدولية، وبنك مصر الفرع الإسلامي) إلى مبادرة البنك المركزي المصري للتمويل العقاري لفئة متوسطي الدخل بفائدة مخفضة تدريجيًا إلى 8%.

ووفقًا لمسح تم إجراؤه على قوائم مالية لـ 14 بنك نجِد أن المحافظ لدى 11 بنك قد نمت بنسب تتراوح بين (2.4%، 69.8%).. بينما شهِدت ثلاثة بنوك أخرى انخفاضًا في قيمة المحافظ.

تعمل عدة بنوك على إطلاق مبادرات للتمويل العقاري بما في ذلك بنك أبوظبي الإسلامي، والبنك الأهلي، والبنك التجاري الدولي، وعلى هذا قال موظف مسؤول عن مبادرات التمويل العقاري في البنك الأهلي:

إن الفروع تتلقى استفسارات مستمرة حول مبادرات التمويل، خاصة مبادرة الـ 3%، ولكن مع خروج العديد من الوحدات من النطاق السعري لمبادرة محدودي الدخل زادت الطلبات على التمويل بنظام الـ 8%.

بعد التعويم الأخير أشارت البنوك إلى تحديات تقييم العقارات التي واجهتها، حتى بالنسبة للملفات التي تم الانتهاء من دراستها في مبادرة الـ 3%، فتبين أن القيمة المدونة في العقد للوحدة في العقار قد تكون أقل من الحد المسموح به في المبادرة، ولكن التقييم العقاري يجعل سعرها يتجاوز ذلك.

في مثل تلك الحالات يتم الحصول على التمويل مع زيادة الحد الأدنى للمقدم، الأمر الذي قد يكون صعبًا بالنسبة للعميل، وقد تم التأكيد على أن تعاقد البنوك مع مشروعات ومطورين يسهل إتمام العملية، حيث يتم تحديد الشروط بشكل أوضح ويسهل عملية الحصول على التمويل.

رفعت لجنة السياسات النقدية بالبنك المركزي المصري أسعار الفائدة إلى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض في مارس الماضي؛

استجابةً لإعلان تحرير أسعار الصرف، الذي أدى إلى ارتفاع سعر الدولار الأمريكي إلى 50 جنيهًا في أول أيام التحرير، وبموجب شروط مبادرة التمويل العقاري تم تحديد الحد الأقصى للمستفيدين عند 40 ألف شهريًا للأعزب و50 ألف للأسرة.

توقعت شركة “جي إل إل”، المتخصصة في الاستشارات والاستثمارات العقارية زيادة الطلب على التمويل العقاري في الفترة المقبلة، خاصةً على الوحدات التي تتوافق مع شروط مبادرة البنك المركزي لمحدودي ومتوسطي الدخل:

الحد الأقصى لسعر الوحدة عند 2.5 مليون جنيهًا، مع تقديم تمويل يصل إلى 80% من قيمة الوحدة التي لا تتجاوز 2 مليون، وعدم تجاوز نسبة القسط 40% من صافي الدخل الشهري للمستفيد، وتتراوح فترة السداد بين 5 – 25 سنة.

مساهمة البنوك في مبادرات التمويل العقاري

بعض البنوك كـ كريدي أجريكول أتاح الحد الأقصى لمدة التمويل حتى 20 سنة، مع إمكانية احتساب مصادر الدخل الإضافية، بينما يبدأ التمويل في بنك مصر من 200 ألف إلى 2 مليون.

يتمثل الحد الأقصى للتمويل يصل إلى 80% من قيمة الوحدة لعملاء تحويل الراتب، و75% للمهن الحرة والأنشطة التجارية، و60% لأصحاب المعاشات، ويحدد نوع القسط بين ثابت أو متغير حسب رغبة العميل.

يقدم أيضًا: البنك الأهلي، والتجاري الدولي، وقطر الوطني الأهلي، والمصرف المتحد، وفيصل، والمشرق، والبنك العربي الأفريقي، والتنمية الصناعية، والتعمير والإسكان، برامجًا مخصصة للتمويل العقاري بنسبة فائدة 8%، ويُقدم بنك قناة السويس وثيقة تأمين على الوحدة المراد تمويلها مجانًا ضد مخاطر الحريق والكوارث الطبيعية.

لم تقتصر جهود التمويل العقاري على البنوك وحدها، فقد سجلت هيئة الرقابة المالية أكثر من ألف عقد تمويل عقاري بقيمة 1.4 مليارًا، بارتفاع يصل إلى 355% مقارنة بنفس الفترة من عام 2023.

على الرغم من هذه الجهود أشار (المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري في اتحاد الصناعات المصرية) (أسامة سعد الدين) إلى عدم تحقيق مبادرة التمويل العقاري الأهداف المرجوة حتى الآن، فمنذ فترة قدمت الغرفة مقترحًا لتحسين سير المبادرة، يتضمن:

تحويل الوحدة المباعة إلى ضمانة للبنك أو الجهة التمويلية، بهدف تبسيط الإجراءات على العميل وتقليل التركيز على الملاءة المالية للفرد، كما طالب بضرورة معرفة ما إذا كانت البنوك المشاركة في المبادرة ستأخذ بعين الاعتبار اقتراحات المطورين التي تم تقديمها من خلال غرفة التطوير العقاري أم ستلتزم بالشروط القديمة.

على الجانب الآخر أوضح (الرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات المالية والتمويلية) (محمد سمير) أن تأثير مبادرة الفائدة البنكية بنسبة 8% محدود على شركات التمويل العقاري في ظل عدم توفر وحدات تتوافق مع الشروط المحددة للتشطيب والسعر.

فطالب بضرورة إعادة النظر في بعض شروط المبادرة، بما في ذلك توفير تشطيب الوحدة بالكامل، مشيرًا إلى أن تعديل هذه الشروط سيعزز من نشاط المبادرة وزيادة تفاعلها مع ارتفاع أسعار العقارات.